Учёт НДС для агентств недвижимости

Плательщики упрощённой декларации не являются плательщиками НДС, кроме НДС на импорт и за нерезидента. Поэтому риелтор и агентство на упрощёнке сталкиваются с НДС в основном при оплате иностранных рекламных сервисов. На ОУР иначе: при обороте свыше 10 000 МРП за календарный год — 43 250 000 ₸ в 2026 году — нужно встать на учёт в течение 5 рабочих дней после превышения.

Для агентства оборот — это его вознаграждение. Стоимость квартир и домов, которые продают собственники, в оборот агентства не входит, если оно действует как посредник и не продаёт объекты от своего имени. Поэтому порог НДС агентство на ОУР достигает позже, чем кажется по сумме сделок.

Мы считаем оборот нарастающим итогом, следим за порогом и, если агентство стало плательщиком НДС, ведём учёт НДС полностью: ЭСФ, зачёт, 300.00. Выгоден ли НДС, обсуждаем заранее — подробнее в ответе выгодно ли быть плательщиком НДС.

Обязанность возникает только у агентства на ОУР — ИП или ТОО — и только по его собственному обороту. Порядок такой:

• считаем оборот агентства за календарный год нарастающим итогом: комиссии, плату за управление арендой, прочие услуги;
• при превышении 10 000 МРП — 43 250 000 ₸ в 2026 году — подаём заявление в течение 5 рабочих дней;
• с даты постановки выписываем ЭСФ с НДС 16% и сдаём 300.00 каждый квартал;
• пересматриваем цены в договорах: клиентам на ОУР НДС к зачёту выгоден, для физлиц он просто увеличивает цену услуги.

Добровольная постановка иногда выгодна агентству, которое работает в основном с застройщиками — плательщиками НДС. Порядок описан в ответе как встать на учёт по НДС.

Агентства продвигают объекты в соцсетях и поисковых системах и платят за это иностранным компаниям. Для таких платежей действует отдельное правило: НДС за нерезидента не зависит от режима, и плательщики упрощённой декларации от него не освобождены.

По каждому иностранному сервису мы проверяем:

• с кем заключён договор и куда уходит оплата — иностранной компании или казахстанскому представителю;
• уплачивает ли поставщик НДС в Казахстане сам — это видно по документам площадки;
• есть ли подтверждение услуги — счёт, акт или отчёт рекламного кабинета;
• с какого счёта прошла оплата: с личной карты расход агентства подтвердить сложнее.

Если обязанность возникает, рассчитываем и уплачиваем НДС в срок. Казахстанские площадки, такие как Krisha.kz, работают по обычным правилам: счёт, акт и, у плательщика НДС, ЭСФ.

Учёт НДС для агентства недвижимости — от 45 000 ₸ в месяц. Цена зависит от числа ЭСФ клиентам, входящих счетов-фактур и платежей иностранным сервисам, а также от того, ведём ли мы весь учёт агентства или только НДС.

Агентству на упрощёнке отдельный пакет по НДС обычно не нужен: проверку НДС за нерезидента мы делаем в рамках бухгалтерии для агентства. Пакеты — на странице тарифов.