01 · от 30 000 ₸
Бухгалтерское обслуживание
Учёт по сделкам: комиссия, задатки, выплаты риелторам, ЭСФ и налоги
Риелторы, агентства, брокеры по аренде и продаже
Бухгалтер для агентств недвижимости в Казахстане
Доход агентства недвижимости — комиссия, а не цена квартиры, поэтому бухгалтер для агентства прежде всего отделяет вознаграждение от денег клиентов: задатков, депозитов, арендной платы для собственников. Мы ведём учёт риелторов и агентств на аутсорсинге — ИП и ТОО на упрощёнке или ОУР, онлайн по всему Казахстану.
Агентство недвижимости зарабатывает на посредничестве: продавец, покупатель, арендатор или застройщик платит вознаграждение по агентскому договору, а деньги за сам объект, как правило, идут мимо агентства. Ошибки начинаются, когда в доход попадает задаток покупателя или аренда, собранная для собственника, — налог тогда считается с чужих денег.
Вторая особенность — люди. Большинство риелторов работают на проценте со сделки: кто-то в штате, кто-то как ИП, самозанятый или по договору ГПХ. От формы зависят налоги агентства, вычеты на ОУР и вопросы налоговой, если сотрудничество выглядит как трудовое. К этому добавляются комиссия наличными и через Kaspi, ЭСФ застройщикам и реклама на Krisha.kz и в соцсетях.
Мы ведём бухгалтерское обслуживание агентств онлайн: договоры и акты — через WhatsApp или облако, учёт — в 1С с доступом владельца к базе. Каждую сделку проводим по договору и акту, деньги клиентов держим отдельно от выручки, выплаты агентам — по реестру. Аренду и управление объектами собственников ведём как отдельное направление, о нём — на странице для арендного бизнеса.
§ 01Услуги для отрасли
Услуги для отрасли
02 · от 15 000 ₸
Налоговая отчётность
910.00, 200.00, декларации ОУР и ответы на уведомления налоговой
03 · от 5 000 ₸
Зарплата и кадры
Проценты риелторов, договоры с агентами, удержания 2026 года и 200.00
04 · от 50 000 ₸
Восстановление учёта
Реестр сделок, комиссия и транзит, выплаты агентам, дополнительная отчётность
05 · от 45 000 ₸
Учёт НДС
Порог по комиссии, ЭСФ застройщикам, НДС за нерезидента и 300.00
06 · бесплатно
Регистрация ИП
ИП риелтору: ОКЭД, режим, счёт для комиссии, ККМ и старт учёта
§ 02С чем приходят
С чем обычно приходят риелторы и агентства
- —Задатки покупателей и депозиты арендаторов прошли по выручке, и налог по упрощёнке заплачен с денег, которые агентство потом вернуло или передало собственнику.
- —Риелторы получают процент со сделки на личные карты без договоров, и непонятно, кто они для агентства — работники, ИП или исполнители по ГПХ.
- —Комиссию от физлиц берут наличными или переводом на карту владельца, онлайн-ККМ нет, а поступления на карту уже заметны банку.
- —Застройщик на ОУР требует ЭСФ и предупреждает, что не сможет взять вознаграждение агентства на упрощёнке на вычеты по КПН.
- —Реклама на Krisha.kz, в Instagram и Google оплачивается с личной карты, закрывающих документов нет, а вопрос НДС за нерезидента никто не поднимал.
- —Агентство выросло до нескольких офисов и партнёров, а всё по-прежнему оформлено на одного ИП, и пора решать, переходить ли в ТОО.
§ 03Особенности учёта в Казахстане
Особенности учёта агентств недвижимости в Казахстане в 2026 году
- Доход — это комиссия — в учёт агентства идёт вознаграждение по агентскому договору; стоимость объекта, которую покупатель платит продавцу, доходом агентства не является, даже если часть денег временно прошла через его счёт.
- Момент признания — комиссию признаём доходом, когда услуга оказана по условиям договора: обычно это подписание договора купли-продажи или аренды либо регистрация права, что фиксируется актом с клиентом.
- Задатки и депозиты — деньги клиентов, принятые до закрытия сделки, учитываем как обязательство перед клиентом или собственником; в доход переходит только сумма, удержанная по договору.
- ККМ и Kaspi — комиссию от физлиц наличными, картой или по Kaspi QR принимаем только с фискальным чеком онлайн-ККМ; если оплата идёт только переводом на расчётный счёт, ККМ не требуется.
- Личные карты — банки передают в КГД сведения о переводах на личные счета, если поступления идут от 100 и более разных лиц в каждом из 3 месяцев подряд, счёт не предназначен для бизнеса и сумма больше 12 МЗП (1 020 000 ₸ в 2026).
- ЭСФ и вычеты у покупателя — плательщики НДС выписывают ЭСФ всегда, упрощенцы — в случаях ст. 208 НК; с 2026 года покупатель на ОУР не может относить на вычеты по КПН услуги плательщика упрощённой декларации, и для застройщиков это важно.
- Реклама — размещение на Krisha.kz подтверждаем счетами и актами площадки; при оплате иностранных сервисов проверяем, не возникает ли НДС за нерезидента — от него не освобождает и упрощёнка.
- Финансовый мониторинг — агентства недвижимости относятся к субъектам ПОД/ФТ: нужны правила внутреннего контроля, идентификация клиентов и сообщения в АФМ в случаях, установленных законом; платежи по сделкам мы учитываем так, чтобы эти сведения было из чего собрать.
§ 04Какой режим обычно выбирают
Какой режим обычно выбирают агентства недвижимости
Частный риелтор и небольшое агентство чаще всего работают как ИП на упрощёнке: 4% от дохода, лимит — 600 000 МРП за календарный год (в 2026 году 2 595 000 000 ₸). Маслихаты меняют ставку в диапазоне 2–6%, поэтому её проверяем по месту регистрации. Социального налога на упрощёнке нет, НДС не возникает независимо от оборота, а ИП на упрощёнке с годовым доходом до 135 000 МРП вправе не вести бухгалтерский учёт. До выбора режима сверяем ОКЭД с перечнем 44 запрещённых для упрощёнки видов деятельности по постановлению Правительства № 970.
ОУР стоит считать, если основные клиенты — застройщики и компании: с 2026 года покупатель на ОУР не может относить на вычеты по КПН расходы у плательщика упрощённой декларации. На ОУР ИП платит ИПН 10% с дохода до 230 000 МРП в год и 15% с превышения, ТОО — КПН 20%, а при обороте свыше 10 000 МРП за год (в 2026 году 43 250 000 ₸) агентство встаёт на учёт по НДС со ставкой 16%. Сеть офисов с партнёрами обычно переводим в ТОО — так проще закрепить доли и ответственность.
| Форма | Период | Срок | Кто сдаёт |
|---|---|---|---|
| 910.00 | полугодие | до 15 августа и до 15 февраля; за II полугодие 2026 года — до 15 февраля 2027 года | ИП и ТОО на упрощёнке |
| 200.00 | квартал | до 15 числа второго месяца после квартала; за III квартал 2026 года — до 16 ноября | ТОО и ИП на ОУР; ИП на упрощёнке — при работниках или выплатах по ГПХ |
| 300.00 | квартал | до 15 числа второго месяца после квартала, уплата — до 25 числа | агентства на ОУР, вставшие на учёт по НДС |
| 220.00 | год | до 31 марта следующего года | ИП на ОУР |
| 100.00 | год | до 31 марта следующего года | ТОО на ОУР |
| 270.00 | год | до 15 сентября следующего года | участники ТОО с долей более 10% и физлица с самостоятельно облагаемым доходом; ИП освобождены |
Факты актуальны на
§ 05Сделка и деньги клиентов
Как агентству учитывать комиссию, задатки и момент признания дохода
Налоговая сравнивает доход в декларации с поступлениями на счета, чеками ККМ и ЭСФ. Если на счёт агентства зашли задаток покупателя или арендная плата для собственника и в учёте они не отделены от комиссии, расхождение придётся объяснять при камеральном контроле. Поэтому каждую сделку мы ведём по одной схеме:
- агентский договор — размер вознаграждения, кто его платит и в какой момент услуга считается оказанной;
- деньги клиента до закрытия сделки — обязательство, подтверждённое договором задатка или распиской;
- закрытие — акт с клиентом, чек ККМ или счёт и при необходимости ЭСФ, комиссия — в доход того же месяца;
- срыв сделки — возврат или удержание по условиям договора, удержанная часть — доход.
Сделки на стыке полугодий сверяем по актам и поступлениям, чтобы доход попал в нужный период 910.00.
§ 06Риелторы
Риелтор в штате, на ИП, самозанятый или по ГПХ: что выбрать агентству
Форма работы риелтора определяет, кто платит налоги с его процента и что агентство на ОУР может взять на вычеты:
| Форма | Кто платит налоги | Вычет у агентства на ОУР |
|---|---|---|
| Работник в штате | агентство удерживает ИПН, ОПВ, ВОСМС и начисляет взносы | да, как оплата труда |
| ИП на упрощёнке | риелтор сам | нет, с 2026 года |
| Самозанятый | риелтор сам, 4% через E-Salyq Business | да, по разъяснению КГД |
| Физлицо по ГПХ | агентство удерживает ИПН 10%, ОПВ 10%, ВОСМС 2% | по общим правилам вычетов |
Самозанятость доступна только по видам деятельности из перечня Правительства, при доходе до 300 МРП в месяц и без наёмных работников — это проверяем для каждого риелтора. Если исполнитель работает по графику агентства и получает регулярные выплаты, договор с ИП или ГПХ могут переквалифицировать в трудовой с доначислением налогов и взносов.
§ 07Вопросы и ответы
Вопросы и ответы
Что считается доходом агентства недвижимости — вся сумма сделки или комиссия?
Доход агентства — его вознаграждение по агентскому договору. Стоимость квартиры или дома покупатель платит продавцу, и даже если задаток временно проходит через агентство, это обязательство перед клиентом, а не выручка. В доход попадают комиссия и часть, удержанная по договору при срыве сделки.
Нужна ли риелтору онлайн-касса?
Да, если комиссию платят наличными, картой или по Kaspi QR: оплата через Kaspi QR приравнивается к оплате картой, и на каждый расчёт нужен фискальный чек. Если клиенты платят только переводом на расчётный счёт ИП или ТОО, ККМ и POS-терминал не требуются. Принимать комиссию на личную карту рискованно: банки передают в КГД сведения о таких переводах при выполнении трёх условий одновременно.
Можно ли платить риелторам как ИП, а не держать их в штате?
Можно, но с оглядкой на два момента. С 2026 года агентство на ОУР не может относить на вычеты по КПН услуги ИП на упрощёнке, а выплаты самозанятым и зарплату работников — может. Кроме того, если риелтор фактически работает как сотрудник — по графику, с рабочим местом и ежемесячными выплатами, — договор могут переквалифицировать в трудовой.
Какой режим выбрать агентству, которое работает с застройщиками?
Застройщик на ОУР не может взять на вычеты по КПН вознаграждение агентства на упрощёнке — это правило действует с 2026 года. Поэтому при большой доле корпоративных клиентов считаем два варианта: упрощёнку с 4% от дохода и ОУР, где при обороте свыше 10 000 МРП за год (43 250 000 ₸ в 2026 году) добавится НДС 16%. Решение принимаем по фактической структуре клиентов.
Должно ли агентство недвижимости сообщать о сделках в АФМ?
Агентства недвижимости относятся к субъектам финансового мониторинга: у них должны быть правила внутреннего контроля, идентификация клиентов и сообщения в АФМ в случаях, установленных законом о ПОД/ФТ. Ответственное лицо и порядок агентство определяет само. Мы как бухгалтерия ведём учёт платежей по сделкам так, чтобы нужные сведения можно было быстро собрать.
Сколько стоит бухгалтер для агентства недвижимости?
Бухгалтерское обслуживание — от 30 000 ₸ в месяц, расчёт зарплаты — от 5 000 ₸ за сотрудника в месяц. Цена зависит от режима, числа сделок и риелторов, наличия управления арендой и НДС; пакеты — на странице тарифов.
Оставить заявку
Обсудим учёт вашего агентства
Напишите в WhatsApp или оставьте заявку: бухгалтер уточнит режим, число риелторов и сделок в месяц, работу с арендой и предложит порядок учёта.