Учёт НДС для арендодателей

Для арендодателя НДС — это прежде всего вопрос коммерческих площадей. Сдача офисов, складов и торговых помещений компаниям быстро даёт оборот, который на ОУР приводит к порогу. Плательщики упрощённой декларации плательщиками НДС не являются при любом обороте, кроме НДС на импорт и за нерезидента.

НДС меняет экономику аренды. С 2026 года ставка — 16%, и её нужно заложить в договоры: либо ставка аренды указывается с НДС, либо НДС начисляется сверху. Взамен к зачёту принимается НДС из ЭСФ подрядчиков по ремонту, коммунальных служб и поставщиков оборудования — для владельца здания с большими расходами это заметная сумма.

Мы ведём учёт НДС отдельно или в составе бухгалтерии арендодателя. Стоит ли вставать на учёт добровольно, разобрано в ответе выгодно ли быть плательщиком НДС.

Обязанность возникает только на ОУР: как только оборот с начала года превышает 10 000 МРП (в 2026 году 43 250 000 ₸), заявление нужно подать в течение 5 рабочих дней. Для владельца нескольких офисов или склада порог достигается быстрее, чем кажется по одному договору.

Что проверяем до постановки:

• договоры аренды — указана ли ставка с НДС, есть ли условие об изменении цены;
• арендаторов — на каком они режиме и важен ли им зачёт НДС;
• расходы на здание — какая часть подтверждена ЭСФ с НДС и даст зачёт;
• возмещение коммунальных — оформлено ли оно так, чтобы не раздувать оборот.

Арендаторы на ОУР с НДС обычно спокойно относятся к ставке с налогом: они принимают его к зачёту. Сложнее с арендаторами-физлицами и плательщиками упрощёнки — для них ставка просто растёт. Порядок подачи заявления — в ответе как встать на учёт по НДС.

Комиссия Booking, Airbnb и других иностранных площадок — это услуга нерезидента. Плательщики упрощённой декларации не являются плательщиками НДС, но НДС за нерезидента — исключение из этого правила. Поэтому вопрос возникает у любого арендодателя, который сдаёт квартиры через иностранные сервисы, а не только у плательщиков НДС.

Что важно для учёта:

• доход отражается в полной сумме брони, а комиссия площадки — отдельно, по её отчёту или счёту;
• выплаты часто приходят в валюте — пересчитываем их в тенге и учитываем курсовые разницы;
• обязанность по НДС за нерезидента и её размер зависят от договора с площадкой и места оказания услуг — проверяем их до первой выплаты.

Если посуточная сдача превращается в мини-отель с администратором и уборкой, учёт ближе к гостиничному — его особенности описаны на странице для гостиниц.

Учёт НДС для арендодателя — от 45 000 ₸ в месяц. В цену входят ЭСФ, зачёт по входящим счетам-фактурам и декларация 300.00; итог зависит от числа арендаторов и объёма расходов на здание.

Для арендодателей без НДС достаточно бухгалтерского обслуживания от 30 000 ₸ в месяц. Пакеты — на странице тарифов.